Estudio para determinar la presencia de una burbuja en el mercado inmobiliario de Ecuador

Abstract

En Ecuador el sector de la construcción ha adquirido mayor protagonismo en los últimos 6 años debido a la tendencia del gobierno de Rafael Correa de aumentar el gasto público, principalmente enfocado en la construcción de obras públicas y proyectos habitacionales. Aparte de esto, la inclusión del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) en el sector financiero y las facilidades que otorga para el acceso a créditos hipotecarios han generado un incremento de precios en viviendas, lo cual puede ser indicio de que se está generando una burbuja en el mercado inmobiliario del Ecuador. Debido a estos antecedentes, se requiere un análisis empírico sobre el comportamiento de precios de viviendas para determinar si los precios se encuentran por encima de los indicadores fundamentales, lo cual da evidencia de una burbuja. En primer lugar, se trabaja con el ratio Precio/Alquiler estandarizado a enero de 2005. Bajo el marco teórico de Macías y Villa Cox en 2011, se determina que la tasa de crecimiento de los precios esta aumentando a mayor ritmo que la tasa de crecimiento que los alquileres. Esto implica que la apreciación de viviendas no está sustentada por el crecimiento en los alquileres. Para complementar el análisis, se trabaja con el modelo propuesto por Abraham y Hendershott en 1996, en el cual la variación de precios reales de viviendas esta explicada por el crecimiento en tasa de interés, empleo, costos de construcción, IDEAC y una variable rezagada de los precios reales. Con este modelo se determina se existe crecimiento perpetuo de precios reales de viviendas y si los precios actuales son similares a los precios de equilibrio. Tras aplicar el modelo, se determina que el mercado inmobiliario de Ecuador tiende a regularse, es decir, los precios actuales se encuentran en equilibrio. Por lo cual se llega a la conclusión de que no existe evidencia de una burbuja en el mercado inmobiliario de Ecuador.