Análisis sobre la titularización como medio de financiamiento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios

Abstract

Los proyectos inmobiliarios en el Ecuador tradicionalmente se los ha realizado a partir de la idea o concepción de un proyecto que generalmente un promotor inmobiliario (siendo estos muy especializados en el tema y específicos en el mercado), quienes a través de identificar la oportunidad de disponer de un terreno, implementaban la solución de vivienda a una sector determinado de la población. En el Ecuador el fideicomiso tiene su inicio con la Ley de Títulos de Crédito publicada en el Registro Oficial 124 del 9 de Diciembre de 1963, en cuyos artículos ya se hablaba de la figura del fideicomiso, como por ejemplo el artículo 88 de la mencionada Ley, concebía la emisión del título sustentada en el Fideicomiso Mercantil, al señalar que “el Fideicomiso base de la emisión no se extinguirá mientras haya saldos insolutos, por concepto de créditos a cargo de la masa fiduciaria, de certificados o de participación en frutos o rendimientos”. Se publica la Ley General de Operaciones de Crédito, en la cual se incluyó al Fideicomiso como un contrato mediante el cual el Fideicomitente destina ciertos bienes a un fin lícito determinado, encomendando la realización de ese fin a una Institución Fiduciaria. Cabe mencionar que tanto la Ley de Títulos de Crédito así como la Ley General de Operaciones de Crédito fueron transitorias. El Fideicomiso Mercantil se originó como tal por efecto de la Ley de Mercado de Valores de 1993, en la cual se admitió la existencia de las compañías Administradoras de Fondos y Fideicomisos. El esquema de un Fideicomiso Inmobiliario más común se da con la transferencia de un terreno con el fin principal de desarrollar sobre el mismo un proyecto de construcción que puede ser de uso comercial, oficinas o vivienda, para finalmente transferir las unidades construidas a los beneficiarios. Mediante el Fideicomiso de Titularización de Proyectos Inmobiliarios se puede generar la transparencia necesaria y la independencia suficiente para que previo el inicio de las obras de construcción se pueda aglutinar a un número mínimo de compradores, potenciales beneficiarios del proyecto, que aseguren el flujo de caja que requiere el proyecto para su desarrollo exitoso.